Catégorie : RealT

⚠️ Cet article repose sur des sources publiques (societe.com, Pappers, analyses indépendantes). Il ne constitue pas une accusation. L’objectif est de poser des questions que tout investisseur sérieux devrait poser avant de placer son argent. La réponse du dirigeant est intégrée.

Le décor : une plateforme aux statistiques parfaites

BienPrêter, c’est une plateforme de crowdlending qui permet de prêter de l’argent à des PME en échange d’un rendement. Sur le papier, tout est impeccable : des taux attractifs, des projets variés, et surtout, fait rarissime dans le secteur, un taux de défaut affiché à 0%.

La société qui l’édite s’appelle ULENDS. Son président et actionnaire : Michael Martin. Elle détient un agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), le sésame européen qui régule les plateformes de ce type depuis 2023.

Tout va bien, donc ? Pas tout à fait. Quand on remonte la chaîne, qui prête, qui emprunte, et surtout : sont-ils liés ? des questions émergent. Des questions légitimes, publiques, et que je ne vois pas souvent posées.

Le point qui coince : qui emprunte vraiment sur BienPrêter ?

Selon l’analyse détaillée publiée par Immocompare, dont les chiffres s’appuient sur les registres publics, une part très significative des fonds levés sur la plateforme, de l’ordre de 40 à 50%, serait partie vers des sociétés du groupe Promup.

Et Promup, historiquement, c’est le groupe de Michael Martin lui-même, le président d’ULENDS/BienPrêter.

Autrement dit : le patron de la plateforme pourrait être, via son groupe, le principal bénéficiaire des fonds que toi, investisseur, tu y places. C’est ce qu’on appelle un conflit d’intérêts. Pas une fraude. Un conflit d’intérêts. La nuance est importante, mais le problème l’est tout autant.

« Oui mais il a vendu Promup, non ? »

C’est exactement ce que Martin met en avant. Et c’est vrai : au moment de l’obtention de l’agrément PSFP, qui impose justement de limiter les conflits d’intérêts, il a cédé Promup à Ludivine Boilevin, son ancienne bras droit. Les documents juridiques sur Pappers confirment la vente.

Sur le papier, Martin n’a plus de parts dans Promup. Dossier clos ?

Pas tout à fait. Voilà ce que montrent les documents publics :

• Boilevin et Martin apparaissent avec la même adresse de résidence dans les actes officiels.
• Ils détiennent ensemble, à parts égales, plusieurs SCI, donc des biens immobiliers en commun.
• Les sociétés Promup auraient été cédées à la valeur nominale des actions, soit environ 18 200€. Pour un groupe présenté comme en hyper-croissance, c’est un prix qui interroge.
• Aucune dette long terme visible ne permet d’expliquer le financement de ce rachat. Un LBO sans dette, c’est inhabituel.

Vendre sa boîte à quelqu’un avec qui on partage une adresse et un patrimoine immobilier, à un prix symbolique, sans trace de financement… Les questions restent ouvertes.

La version du dirigeant, parce que c’est important de la donner

Michael Martin a répondu aux questions soulevées par ces analyses. Sa position :

• Il vit à Monaco. L’adresse française commune est là pour des raisons réglementaires (obligation de résider en France dans le cadre de l’agrément).
• Il n’entretient que des relations professionnelles avec Mme Boilevin.
• Le seul conflit d’intérêts qu’il reconnaît : il détient les locaux de Promup via une SCI.

Je donne cette version parce qu’elle fait partie du dossier. À chacun de juger si elle referme les questions. Personnellement, je pense qu’elle les déplace plus qu’elle ne les ferme.

Le vrai risque pour ton argent

Au-delà des questions de gouvernance, il y a un risque concret de concentration. Si 40 à 50% des fonds placés sur BienPrêter dépendent d’un seul écosystème (Promup et ses satellites), tu n’es pas diversifié. Du tout.

Le jour où Promup rencontre des difficultés, ce n’est pas un projet qui tombe. C’est potentiellement la moitié de la plateforme.

Et les comptes publics de Promup (disponibles sur Pappers) montrent des créances clients qui gonflent plus vite que le chiffre d’affaires. Traduction possible : une entreprise qui se fait mal payer, qui vit sous perfusion de financements externes, et qui a besoin de lever régulièrement pour tenir.

Le problème de transparence sur les projets

Sur de nombreux projets présentés sur BienPrêter, les observateurs pointent l’absence :

• De comptes officiels de l’emprunteur
• De contrat de prêt détaillé accessible à l’investisseur
• De trace des factures que tu es pourtant censé financer (dans le cadre du financement de créances)

Comment vérifier que les fonds servent bien à financer l’activité réelle… et pas à rembourser une dette précédente ? Sans preuve, tu ne prêtes pas. Tu paries.

Le fameux 0% de défaut : rassurant ou suspect ?

Un taux de défaut à zéro, dans le crowdlending aux PME, ça ne se voit pas. Jamais. Les meilleures plateformes du marché, celles qui ont 10 ans de recul, affichent des taux entre 1 et 5%.

Pendant que le compteur affiche zéro, des observateurs signalent pourtant des signaux d’alerte : un emprunteur en redressement judiciaire, une société récente et lourdement financée aux indicateurs très négatifs.

Un taux de défaut vierge sur du prêt risqué aux PME, ce n’est pas un exploit. C’est mathématiquement suspect. Soit la plateforme est très jeune et n’a pas encore assez de recul (et le 0% n’a alors aucune valeur statistique), soit des défauts existent mais ne sont pas comptabilisés comme tels.

Mon regard

Je n’investis pas sur BienPrêter. Pas parce que j’ai la preuve d’une fraude, je ne l’ai pas, et personne ne l’a. Mais parce que les questions soulevées ici sont suffisantes pour que je préfère placer mon argent ailleurs, sur des plateformes où je peux vérifier indépendamment qui emprunte, combien, et dans quel état financier.

La leçon que j’en tire, et que j’applique à toutes mes analyses : remonte toujours la chaîne. Qui gère la plateforme ? Qui emprunte ? Sont-ils liés ? Deux minutes sur societe.com et Pappers peuvent t’éviter de gros ennuis.

Sources : societe.com, Pappers, analyse Immocompare, réponses publiques de Michael Martin. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Les informations présentées sont issues de registres publics. Faites vos propres recherches avant tout placement.

Quand RealT a annoncé sa liquidation lors d’un community call YouTube le 2 juillet 2026, sans email officiel aux 22 000 investisseurs concernés, beaucoup ont découvert avec stupeur que derrière la plateforme « pionnière de l’immobilier tokenisé » se cachait une famille avec un historique judiciaire et financier qui aurait dû alerter bien plus tôt. Ce que nos investigations révèlent va au-delà du simple échec entrepreneurial.

Seymour Jacobson, le père fondateur d’un système

Tout commence avec Seymour Harvey Jacobson, financier canadien installé à Bâle, en Suisse. Dans les années 1990, il crée la Compagnie d’Escomptes Financiers SA (CEF SA), dont le siège est établi au 75, Grellingerstrasse, à Bâle. La société est rebaptisée ensuite CEFT (Commercial Equities Finance Trust).

Pendant dix ans (1994–2003), CEF puis CEFT démarchent activement des épargnants européens, leur promettant des rendements atteignant 15 % par an via des placements aux noms rassurants : les fonds Anchorage Fund et Metropolitan Fund, des sous-participations à des emprunts d’État de Pologne, du Venezuela et de la Zambie. La clientèle ciblée est précisément celle qui fait confiance : médecins, pharmaciens, commerçants, agriculteurs, jeunes retraités. En Suisse, parmi les victimes figure la famille horlogère Piaget.

Le mécanisme est classique et rodé. Les fonds collectés en Suisse sont transférés vers Argentom Trust, une entité créée à Belize, paradis fiscal d’Amérique centrale. Argentom Trust est ensuite mise brutalement en liquidation pour cause de « placements catastrophiques ». Ultime cynisme : les victimes reçoivent par courrier un appel à verser encore de l’argent pour couvrir… les frais de liquidation.

En 2008, des cabinets d’avocats belges déposent plainte auprès du parquet économique de Bâle, des chefs d’escroquerie, abus de confiance et gestion déloyale. Une source qualifie l’affaire de « l’une des plus grosses escroqueries financières internationales des dix dernières années ».

En 2013, 50 Belges déposent plainte à Montréal auprès de la cellule des crimes économiques de la Gendarmerie royale du Canada, pour escroquerie, détournement de fonds et blanchiment. Le préjudice total dénoncé atteint 11,5 millions d’euros. La justice canadienne se déclare compétente : la liquidation d’Argentom Trust a été opérée depuis Montréal, et les crimes économiques ne se prescrivent pas au Canada pour les montants supérieurs à 5 000 dollars canadiens.

La fille de Seymour, Delphine Jacobson, avait été mariée en 1993 — par Jacques Chirac alors maire de Paris — à l’écrivain Paul-Loup Sulitzer. Ce dernier admet avoir perdu « plusieurs millions de dollars » lors de son divorce. Son ex-beau-père est signalé réfugié au Canada dès 2008. Aucune condamnation pénale n’a été prononcée publiquement à ce jour.

Les sociétés suisses : quatre noms pour une même entité

C’est ici que nos recherches révèlent un lien direct entre le père et Jean-Marc. La société suisse immatriculée sous le numéro CH-170.3.025.526-1, domiciliée à l’adresse fiduciaire Sihlbruggstrasse 105, Baar (canton de Zug) — paradis fiscal suisse abritant des dizaines de sociétés boîtes aux lettres — a changé de nom quatre fois en neuf ans :

Période	Nom	Objet social
Avr. 2002	EuropeanWineCollectors AG	Commerce de vins
Oct. 2005	GloboCall Corp. Schweiz	Venture Capital Management
Oct. 2007	Les Profiteurs SA	Marketing, CRM, acquisition clients
Sep. 2011	Quali Group Service AG	Gestion immobilière (cédée à des tiers)

La société est fondée en avril 2002 par Seymour Harvey Jacobson comme président, alors même que l’affaire CEF/CEFT est en plein déroulement. Jean-Marc Jacobson prend la direction générale en 2005 lors du pivot vers le Venture Capital. En 2007, au moment du renommage en « Les Profiteurs SA » — nom qui prend aujourd’hui une résonance particulière —, Jean-Marc quitte la direction. La société est ensuite cédée à des tiers sans lien apparent avec la famille.

Jean-Marc Jacobson : du vice-président de la fraude paternelle au co-fondateur de RealT

Jean-Marc Jacobson est diplômé de Brown University (BA, 1987–1990). Avant RealT, les registres québécois révèlent qu’il était à la tête ou administrateur d’au moins une dizaine de sociétés à Montréal, dont Crédit Mutuel de Montréal CMM Inc., Crédit Foncier de Montréal Inc., Gestion Immobilière Vendôme Inc., et une société nommée ARGENTOM INC. — le même nom exact qu’Argentom Trust à Belize, la structure vers laquelle les fonds de l’escroquerie CEF/CEFT avaient été transférés avant d’être liquidés. Toutes ces sociétés sont aujourd’hui inactives ou dissoutes.

Il co-fonde également la Bitcoin Embassy à Montréal en 2013 avec son frère Rémy, dans un immeuble dont il est propriétaire. En 2014, lui, Rémy, et leur société Liquid Bits Corp. (Floride) obtiennent un jugement par défaut favorable contre l’opérateur du Ponzi Bitcoin « pirateat40 » (Trendon Shavers), condamné à plus de 40 millions de dollars par la SEC.

Procédures judiciaires visant Jean-Marc personnellement :

• 2013 — Canada : visé nommément dans la plainte pour escroquerie, détournement de fonds et blanchiment dans l’affaire CEF/CEFT, aux côtés de son père (préjudice total : 11,5 millions d’euros)
• 2025 — Detroit : co-défendeur dans la plus grande action en nuisance publique de l’histoire de la ville, sa responsabilité personnelle étant expressément demandée par les autorités municipales
• 2026 — Paris : visé par une plainte pénale déposée au pôle financier du tribunal judiciaire de Paris
• 2026 — Rennes : co-visé dans l’action collective coordonnée par le cabinet Delomel (plus de 100 investisseurs)

Rémy Jacobson : un parcours immobilier jalonné de procédures

Rémy Jacobson est dans l’immobilier depuis 1999, d’abord à Montréal puis à Miami, où il fonde J-Cube Development en 2011 pour racheter des immeubles commerciaux aux États-Unis, notamment dans le quartier Wynwood à Miami. En parallèle, il fonde Liquid Bits en 2011, l’une des premières opérations de minage Bitcoin, qui devient CoinWare, l’une des premières « mega mines » commerciales en 2013.

Son parcours est marqué par au moins une procédure judiciaire significative avant RealT. En 2020, Centennial Bank (Arkansas) le poursuit, ainsi que Jean-Marc et Vanessa Jacobson, pour défaut de paiement sur un prêt de 8,4 millions de dollars sur un immeuble commercial à Miami. La banque allègue que les Jacobson n’ont pas maintenu le solde minimum requis de 2 millions de dollars et n’ont pas fourni les fonds propres supplémentaires pour couvrir les coûts de construction. En juillet 2023, le tribunal de Miami-Dade prononce un jugement de saisie hypothécaire définitif de 10,4 millions de dollars en faveur de la banque.

Procédures judiciaires visant Rémy personnellement :

• 2020–2023 — Miami : saisie hypothécaire de 10,4 millions de dollars (Centennial Bank)
• 2025 — Detroit : co-défendeur dans l’action en nuisance publique historique
• 2026 — Paris : co-visé dans la plainte pénale au pôle financier
• 2026 — Rennes : co-visé dans l’action collective Delomel

RealT : le schéme reproduit à l’échelle industrielle

Fondée en 2019, RealT proposait d’acquérir des tokens ERC-20 adossés à des parts de LLC détenant des biens immobiliers américains, avec des rendements affichés au-delà de 10 % par an. La plateforme se présentait comme « la plus grande plateforme mondiale de tokenisation immobilière », avec un portefeuille de plus de 700 biens, concentrés à 83 % à Detroit, pour un total avoisinant les 150 millions de dollars levés auprès de 22 000 investisseurs dans 150 pays.

Nos propres investigations ont établi que des propriétés étaient commercialisées sur la plateforme sans que RealT n’en soit le propriétaire légal. Le cas le plus documenté concerne 39 maisons du quartier Eastside de Detroit, pour lesquelles RealT a levé plus de 2,7 millions de dollars entre juillet 2023 et mars 2024 — sans que la transaction n’ait jamais été finalisée. La propriétaire légale a confirmé que RealT ne détenait pas les titres de propriété.

En juillet 2025, la ville de Detroit engage la « plus grande action en nuisance publique de son histoire » contre RealToken LLC, Rémy et Jean-Marc Jacobson et leurs 165 entités affiliées, portant sur plus de 400 propriétés. Les inspecteurs municipaux documentent des dommages structurels, des infestations de rongeurs, des moisissures, des refoulements d’égouts. 53 propriétés sont jugées comme constituant une menace immédiate pour la santé des locataires. La ville demande la responsabilité personnelle des frères Jacobson et 500 000 dollars d’amendes.

En juillet 2026, lors d’un simple community call YouTube — sans email officiel, sans communication sur le site —, Jean-Marc Jacobson annonce la liquidation volontaire de toutes les LLC. Les loyers sont suspendus depuis plusieurs mois. Les deux gérants sont signalés établis entre la France et le Panama. Une plainte pénale a été déposée au pôle financier du tribunal judiciaire de Paris. Le cabinet Delomel (Rennes) coordonne une action collective.

Le fil conducteur

Trente ans séparent l’affaire CEF/CEFT de la liquidation RealT. Mais les mécanismes sont identiques : promesses de rendements élevés, structures juridiques opaques dans des paradis fiscaux successifs (Bâle → Zug → Belize → Floride → Panama), vente de droits sur des actifs dont la réalité n’est pas garantie, exfiltration des fonds, liquidation précipitée sans information préalable des investisseurs, et refuge derrière des changements de domicile internationaux.

Jean-Marc Jacobson n’était pas vice-président de la société de son père par hasard. Il en a appris les méthodes de l’intérieur. Vingt ans plus tard, il les a reproduites — avec la blockchain comme vernis technologique et 22 000 victimes à l’arrivée au lieu de quelques centaines.

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Sources : La Dernière Heure (DH Belgique, 2008 et 2013), Outlier Media, The Real Deal, Cryptoast, moneyhouse.ch, lixt.ch, OpenCorporates, tribunal fédéral du district sud de Floride (dossier 1:14-cv-22869), Ville de Detroit (communiqué officiel juillet 2025), Cabinet Delomel. — ⚠️ Cet article est un travail d’investigation basé sur des sources publiques vérifiées. Les procédures judiciaires citées sont en cours et ne valent pas condamnation. Toute personne citée est présumée innocente.